W czwartek, 22 listopada 2024 roku, odbyło się posiedzenie Komisji Infrastruktury, Rozwoju i Polityki Przestrzennej Rady Miasta i Gminy Kórnik, podczas którego zaopiniowano projekt „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy Kórnik”. Proponowane zmiany obejmują tereny miejscowości: Koninko, Szczytniki, Kamionki, Bnin, Czołowo, Konarskie, Radzewo, Czmoniec, Czmoń oraz części obrębów: Żerniki, Gądki, Borówiec, Skrzynki, Kórnik, Błażejewko, Biernatki – jezioro i Dziećmierowo na zachód od trasy S11.„
Dyskusja między radnymi, burmistrzem oraz przedstawicielami Wydziału Planowania Przestrzennego trwała blisko trzy godziny, skupiając się na kilku kluczowych i budzących kontrowersje kwestiach.
Lokalizacja nowego cmentarza w Borówcu
Jednym z głównych punktów spornych była planowana lokalizacja nowego cmentarza w miejscowości Borówiec. Temat ten od lat budzi emocje wśród mieszkańców i władz gminy. Część radnych sugerowała, że cmentarz w gminie jest potrzebny, podkreślając, że mieszkańcy nie chcą być chowani w Poznaniu. Druga strona argumentowała jednak, że w Gminie Kórnik są lepsze lokalizacje, takie jak teren w pobliżu dworca PKP w Gądkach.
Burmistrz Miasta i Gminy wskazał, że lokalizacja w Borówcu jest najbardziej odpowiednia, ponieważ jedynie tam dystans od granicy cmentarza do najbliższego domu mieszkalnego wynosi aż 750 metrów. Dodatkowo zwrócił uwagę na istotne zmniejszenie wielkości planowanego cmentarza – z wcześniejszych 70 hektarów, proponowanych w poprzednich dokumentach, do 10 hektarów. Argumenty te miały na celu rozwianie obaw zarówno mieszkańców, jak i radnych, którzy wyrażali swoje wątpliwości wobec tej inwestycji.
Droga zbiorcza łącząca Kamionki i Borówiec, alternatywa dla ulicy Poznańskiej
Kolejnym punktem spornym podczas obrad była planowana nowa droga, która miałaby przebiegać od ulicy Mieczewskiej, przez ulicę Spacerową, do ulicy Kamiennej, a następnie przez ulicę Spółdzielczą i lasy, aż do Borówca. Dyskusja koncentrowała się na charakterze tej trasy, która ma stanowić alternatywę dla obecnie przeciążonej ulicy Poznańskiej.
Radni oraz zebrani goście podkreślali, że potrzeba budowy nowej drogi jest zrozumiała i uzasadniona z punktu widzenia rozwoju infrastruktury drogowej w gminie. Niemniej jednak, postulowali, aby była to droga lokalna o szerokości 12 metrów, a nie droga zbiorcza, której szerokość wynosi 20 metrów. Argumentowano, że mniejsza szerokość drogi wpłynęłaby korzystnie na ochronę terenów leśnych i naturalnych, przez które ma ona przebiegać, oraz lepiej wpisywała się w lokalny charakter tego obszaru.
Ostateczna decyzja dotycząca parametrów i przebiegu drogi będzie miała kluczowe znaczenie zarówno dla mieszkańców, jak i dla rozwoju komunikacji w gminie.
Zmiany przeznaczenia terenów w Szczytnikach i Czmoniu
Kolejnym istotnym zagadnieniem były zmiany przeznaczenia gruntów w miejscowościach Szczytniki i Czmoń. W Szczytnikach planuje się przekształcenie terenów z zabudowy mieszkaniowej na obszary zielone, co budzi sprzeciw inwestorów. W Czmoniu natomiast tereny przeznaczone dotychczas pod zabudowę mieszkaniową mają zostać przekształcone na obszary dedykowane odnawialnym źródłom energii.
Radny argumentowali, że takie zmiany mogą negatywnie wpłynąć na inwestorów, którzy nabyli grunty z myślą o konkretnych inwestycjach. Podkreślał, że gmina może zostać postrzegana jako nierzetelny partner, jeśli zmienia przeznaczenie terenów po ich zakupie przez inwestorów. Dodatkowo proszono o wyjaśnienie czym się kierowano wybierając tereny w których zostało zmienione przeznaczenie gruntu.
Z kolei burmistrz Miasta i Gminy Kórnik wraz z urbanistą wskazywali na konieczność dostosowania wskaźników dotyczących przeznaczenia terenów w gminie. Burmistrz zaznaczył, że w trakcie procedowania znajduje się około 16 miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, które wymagają uchwalenia nowego studium, aby mogły wejść w życie.
Renta planistyczna – co to jest i jak długo obowiązuje?
W kontekście uchwalania nowych planów zagospodarowania przestrzennego pojawia się kwestia tzw. renty planistycznej. Jest to jednorazowa opłata pobierana przez gminę od właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, której wartość wzrosła w wyniku uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, pod warunkiem że nieruchomość zostanie zbyta przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie planu. Wysokość tej opłaty nie może przekraczać 30% wzrostu wartości nieruchomości.
Konsekwencje nieuchwalenia studium i wstrzymanie wydawania warunków zabudowy.
Burmistrz podkreślił, że w przypadku nieuchwalenia nowego studium, procedurę planistyczną dla 16 miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego należałoby rozpocząć od nowa, opierając się na przestarzałym studium z 1998 roku. Jednocześnie, w momencie podjęcia decyzji o przystąpieniu do sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wydawanie decyzji o warunkach zabudowy zostaje wstrzymane na maksymalnie 18 miesięcy. Po tym czasie, jeśli plan miejscowy nie zostanie uchwalony, właściciele gruntów mogą ponownie ubiegać się o wydanie warunków zabudowy.
Obawy wielu radnych dotyczyły przede wszystkim ryzyka, że w przypadku odrzucenia obecnego studium, wspomniane 16 planów nie zostanie uchwalonych w terminie, co wymusi ich ponowne projektowanie od podstaw. W takim scenariuszu okres 18 miesięcy na wstrzymanie decyzji o warunkach zabudowy nie będzie wystarczający i nie będzie mógł zostać przedłużony, co otworzy furtkę do ich masowego wydawania. Radni wskazywali, że będzie to idealny moment dla deweloperów, który może prowadzić do niekontrolowanej ekspansji terenów budowlanych i chaotycznej zabudowy w postaci kolejnych szeregówek i domów wielorodzinnych, na terenach rolnych i nie tylko. Taki rozwój sytuacji stanowiłby zagrożenie dla spójnego i zrównoważonego rozwoju przestrzennego gminy.
Zgodnie z art. 62 ust. 1 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy można zawiesić na czas nie dłuższy niż 18 miesięcy od dnia złożenia wniosku o ustalenie warunków zabudowy.
Oznacza to, że okres zawieszenia biegnie od daty złożenia wniosku przez inwestora. Jeśli w ciągu dwóch miesięcy od zawieszenia postępowania rada gminy nie podejmie uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego lub jeśli w okresie zawieszenia nie uchwalono planu miejscowego lub jego zmiany, organ administracji jest zobowiązany podjąć postępowanie i wydać decyzję w sprawie ustalenia warunków zabudowy.
Podsumowanie
Podsumowując, posiedzenie komisji ujawniło liczne kontrowersje i różnice zdań dotyczące przyszłego kształtu zagospodarowania przestrzennego Gminy Kórnik. Burmistrz Miasta i Gminy Kórnik, poinformował, że Studium będzie obowiązywać w tej wersji do czasu utworzenia Planu Ogólnego. Sporządzenie planu ogólnego jest obligatoryjne. Zgodnie z art. 67 ust. 4 reformy bez planu ogólnego, po 1 stycznia 2026 r. co do zasady nie będzie możliwości uchwalenia nowego lub zmiany obowiązującego planu miejscowego ani wydania decyzji WZ i LICP.
Na podstawie art. 67 ust. 3 pkt 2 reformy przed wejściem w życie planu ogólnego, plany miejscowe opracowuje się i uchwala w oparciu o dotychczasowe brzmienie art. 15 ust. 1 i art. 20 upzp. Oznacza to, że plany miejscowe należy sporządzać nie naruszając ustaleń obowiązującego studium do momentu przyjęcia w gminie planu ogólnego. Jest to moment, w którym obowiązujące studia stracą moc i od którego możliwe będzie badanie zgodności z planem ogólnym jako nadrzędnym aktem planowania przestrzennego w gminie.
Radni wyrazili swoje opinie w głosowaniu i jak widać poniżej w wynikach stanowiska były bardzo podzielone, w obu grupach.
Pierwsze głosowanie: podtrzymania stanowiska burmistrza w sprawie rozpatrzenia uwag:
Drugie głosowanie: wyrażenie opini za przyjęciem studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy Kórnik.
Ostateczna decyzja i głosowanie nad przyjęciem Uchwały w postaci: „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy Kórnik ze zmianą obejmującą grunty miejscowości Koninko, Szczytniki, Kamionki, Bnin, Czołowo, Konarskie, Radzewo, Czmoniec, Czmoń oraz część obrębów Żerniki, Gądki, Borówiec, Skrzynki, Kórnik, Błażejewko, Biernatki – jezioro i Dziećmierowo na zachód od trasy S11”, nastąpi na najbliższej sesji Rady Miasta i Gminy Kórnik, dnia 27 listopada 2024 roku. Sesja rozpoczyna się o godzinie 14:00.
